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宅建おもしろ講座メールマガジンについて
| 「宅建おもしろ講座」は宅建に関するいろいろな興味深い取引事例、判例、などを筆者の体験談を加えながら解説していきます。不動産業・マンション管理業にお勤めの方はもちろん、不動産に興味のある方はぜひご覧下さい（購読無料）。 |
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| ============================================================ ｅ−ラーニングのユーネットワークがお届けする 宅建に関するおもしろ情報マガジン『宅建おもしろ講座』 ユーネットワーク株式会社 ====================================================================== ─────────────────────────────────── ★本日の講座 『専有部分で共用部分のものってなあに？』 ─────────────────────────────────── 皆さん、こんにちは。ユーネットワークの鎌田と申します。まず、これまで 多くの皆様に『宅建合格1日1問！』をご購読いただいておりましたことを御礼 申し上げます。皆様の役に立つ情報を提供して参りますので、今後とも、よろ しくお願いいたします。 さて、『宅建おもしろ講座』のですが、できるだけ実例を中心に掲載したい と思います。お気楽に読んでいただけるマガジンにしたいと思いますので、不 動産関係会社にお勤めの方だけでなく、マンション入居者の方、これからマン ション購入を考えられている方などのお役に立てれば幸いです。 ■専有部分で共用部分のもの？ (-_-;) では、本日のテーマを進めます。『専有部分で共用部分のものって？』と聞 かれて、どう答えますでしょうか？１つは、排水管等のパイプおよびそのスペ ースです。不動産業界にお勤めの方はよくご存知かと思います。この部分は確 かに、専有部分内にあり、分譲時の専有面積や登記簿上の面積にも含まれる面 積なのです。しかしながら、この部分はその利用目的を考えると、どう考えて も当然に共用部分とされます。 本日、ご紹介したいものは、これではありません。それは、「出窓（下部室 外機置場）」という存在なのです。ここからは、皆さんの想像力をフルに発揮 して下さい。１０年以上前のマンション（私も住んでいます）では室外機置場 の多くは、共用廊下にはみ出して設置またはスペースを取っているかと思いま す。これを、よく見ると、室外機の上が全くムダなスペースになってます。マ ンションはわずかなスペースであっても、本当に貴重で、住戸内のありとあら ゆるスペースが物入れなどになっています。このスペースを有効に活用する方 法として登場したのが、「出窓（下部室外機置場）」なのです。部屋内から見 ると出窓なのですが、廊下から見ると出窓の下に室外機を置くスペースになっ ています。形状の想像ができましたでしょうか？ ■私を悩ませた出窓（下部室外機置場）の正体とは？ (^_-) なぜ、このテーマを選んだかというと、本当にこの出窓の扱いには悩まされ たのです。多分私と同じ経験をされた方も多いと思いますが、この出窓の正体 を分析いたします。学ぶテーマとしてはおもしろいので最後までご覧下さい。 まず、この出窓ですが、京都の法務局関係の団体からある研究結果のような ものが発表されました（平成５年頃だったと記憶しています）。 その内容は 「この出窓は室外機置場を含め専有部分として登記する」というものでした。 当時、私の勤務する不動産会社では、販売する専有面積を計算する場合、専有 部分として登記される部分を壁芯計算しておりましたので、室外機置場という これまで当然のように共用部分として扱っていたものを、専有部分として販売 しなければならなくなったわけです（あくまで会社の規定上です）。 では、法務局の根拠について説明します。専有部分として登記されるために は以下の条件が必要となります。 [1]構造上独立していること [1]利用上独立していること 確かに、この出窓は内側からはもちろん部屋と一体ですし、廊下側からみても 周囲を壁でかこまれ（三方必要）、利用上もその住戸の方が独立して使用する ことができます。また、不動産登記法上、高さが１．５ｍ必要なのですが、一 見すると出窓も室外機置場も高さは１．５ｍありませんが、これを２つ合わせ ると確かに１．５ｍの高さは存在し、登記要件を満たすことになる訳です。一 方で、共用部分としての登記は可能かどうか？ これは、残念ながら、できま せん。なぜなら、出窓部分はあくまで、その住戸の方が利用する部分であって 出窓部分は共用部分として登記することはできないのです。 ■さらに悩ましい各種関係機関の回答 (ーー;) マンションの分譲は、消費者にとって経済的に非常に大きな影響を与えるた め、関係機関の規制・指導などを数多く受けます。また、専有部分という消費 者の直接的な権利となる部分に対しては、会社としても細心の注意を払う必要 があります。この面積の取り方１つで、敷地権割合、共有持分割合、管理費の 負担割合が変わってくるわけです。では、当時の関係機関の回答を簡単に紹介 いたします。 [1]住宅金融公庫（ご存知、融資を行う機関です）の回答 専有面積は建築基準法の床面積の対象となっているものであるが、出窓 （下部室外機置場）が広告の規制上、問題なければその面積で販売して も構わないが、その面積部分を融資の対象とすることはできない。 →結果として、販売用の専有面積と融資用の専有面積が登場する。 [1]近畿圏不動産公正取引協議会（適正な広告を行うよう指導する機関）の 回答広告上の建物の床面積は建築基準法の床面積の対象となっているも の（公庫と同じ）であるが、出窓（下部室外機置場）は専有部分になじ まない（出窓部分は登記はどうあれ専有部分として認めない）。 ということで、三者三様の回答で、「もう、あなたたち三者で協議して！」 と言うのが正直な気持ちでした。 では、最後に最終的な会社の取り扱い方を紹介しておきます。販売時の重要 事項説明書に「出窓（下部室外機置場）は専有部分として登記されますが、販 売時の専有面積には含まれません。また、室外機置場は共用部分として管理い たします。」と説明しました。幸い？、お客様に「何これ？」と聞かれたこと はありませんでした。皆さんは、どのように考えますでしょうか？ ◇次回の予告◇ 『墓地に借地権を設定した事例』です。 お楽しみに！ ─────────────────────────────────── ※記事内容は、事例などを基に当時の調査結果、各種機関の回答結果などを掲 載しておりますので、現在の状況とは異なる場合があります。最新の状況は 各種関係機関にご相談下さい。 |
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